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全國樓市調控再加碼

作者:史卓群   來源:陜西日報   日期:2016-11-10 08:47:29
導讀:“十一”樓市新政讓一度火爆的房地產市場降溫顯著,“樓市四小龍”南京、蘇州、廈門、合肥的住宅銷售量也逐漸下滑。
  
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        易居克而瑞研究中心發布的數據顯示,10月份28個重點城市商品住宅成交量環比下跌15%,大部分出臺調控政策的熱點城市成交量顯著下滑,如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅均超過五成。
 

  新政剛剛滿月,樓市調控的步伐卻并未停止。
 

  金融政策收緊
 

  10月28日,中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作?;嵋櫓賦?,前三季度經濟運行總體平穩,繼續堅持適度擴大總需求,確保實現今年經濟社會發展目標。要求堅持穩健的貨幣政策,有效實施積極的財政政策,注重抑制資產泡沫,防范經濟金融風險。
 

  同日,上交所發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》,要求對房地產、產能過剩行業公司債券發行審核試行分類監管。房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地,發行人應就此出具書面承諾,監管機構將持續監管發行人履行承諾的情況。
 

  10月31日,深交所發布了“監管函”。規定了房地產、煤炭和鋼鐵企業應合理審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排。同時,監管函同樣明確房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地。如果不是以下四類企業,房企將失去發債資格:
 

  1、境內外上市的房地產企業;
 

  2、以房地產為主業的中央企業;
 

  3、省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業;
 

  4、中國房地產業協會排名前100名的其他民營非上市房地產企業。
 

  即便是上述四類企業之一,如果財務指標(5項)不達標,也未必能獲得發債機會。對于符合基礎范圍要求的房地產企業,監管函還通過五項綜合指標評價做進一步遴選,將房企劃分為正常類、關注類和風險類。

       這五項指標為:最近一年末總資產小于200億、最近一年度營業收入小于30億、最近一年度扣除非經常性損益后凈利潤為負、最近一年末扣除預收款后資產負債率超過65%以及房地產業務非一二線城市占比超過50%。
 

  同日,鄭州市也正式出臺了土地拍賣新政“熔斷制”。這也是繼限購、限貸之后,鄭州最新出臺的樓市調控政策。
 

  11月3日,央行上海總部又發布了《關于切實落實上海市房地產調控精神促進房地產金融市場有序運行的決議》,維護房地產金融市場秩序。根據《決議》,各商業銀行切實防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規進入土地市場。
 

  在嚴控房企融資的同時,各地對于個人房貸的審核也在加強,從需求端抑制投機、投資需求。此次出臺的《決議》強調,要繼續加強對首付資金來源的審查,強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核,審慎評估借款人家庭償債能力,嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定。雖然《決議》主要針對的是上海,但對于今后其他各地具有指導意義。
 

  11月8日,發改委、住建部聯合發文,將針對各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標價進行專項檢查,為期一個月(11月10日-12月20日),檢查對象涉及房地產開發企業和房地產中介機構。與之前各個城市的單獨行動不同,此次調控的規格有了明顯的升級。
 

  檢查整頓集中
 

  除了金融政策收緊,房地產市場正在經歷有史以來最嚴檢查風暴。10月中旬,在住建部提出進一步整頓規范房地產市場秩序后,我國大范圍地區快速開啟對房企、中介等違規行為的嚴查模式,且定期對外通報。

       檢查內容包括銷售誤導、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行為,輕則公開通報、處罰,列入各地失信黑名單,重則追究刑事責任。萬科、綠地、萬達等大型房企紛紛現身違規名單。
 

  10月8日,杭州市住房保障與房產管理局通報,萬科旗下杭州萬科大家房地產開發有限公司被責令限期整改,因其項目錢江之光明城涉嫌捂盤銷售。深圳方面,在對福田、龍崗、龍華等地的多個在售樓盤開展檢查后,執法人員在福田的某樓盤發現,該樓盤已開盤一年多,多次網上宣傳稱售空,然而至今卻仍然有房在售。
 

  無證銷售是房企違規另一重災區。武漢便查處綠地旗下綠地國際理想城項目,該項目在未取得《商品房預售許可證》的情況下,違規提前認籌,甚至在前期已下達《整改通知書》責令限期整改的情況下,拒不整改,目前武漢市已對該項目啟動行政處罰程序。
 

  此外,捆綁銷售,通過發布虛假售樓數據,試圖人為制造銷售緊張氣氛,影響人心與預期,也是市場常見手段。2016年1月,合肥某大型房企推房時宣稱“先買車位才能買房”,700個車位引發購房者連夜排隊認籌。

       平日僅賣到8萬元到10萬元的車位,價格卻已漲至40萬元到50萬元。保利成都保利學府城項目,成都萬達項目“萬達1號”則分別因涉嫌不符合商品房銷售條件向買受人收取預訂款的行為被立案調查。
 

  業內分析人士認為,本輪樓市政策執行力度是過去十幾年房地產市場化以來執行力度最強的一次,且沒有削弱的勢頭。城市范圍和整頓力度也在不斷加大,多方調控勢頭減弱仍有待時日。
 

  在過去十年中國樓市與重點城市樓市的演變中,曾經歷過三輪房地產短周期的低谷。
 

  第一輪低谷,2006年7月,上海領跌全國,當時,上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比,幾乎一直處于下跌態勢,其中5次全國領跌,成為全國房價下降最為明顯的城市。
 

  第二輪低谷,2009年3月,深圳跌幅最大,房價跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅隴鎮初期每平方米叫價1.8萬元,到了四期,他們打出“6670元/平方米起放肆觸底”的口號。
 

  第三輪低谷,2012年6月,溫州領跌全國,且此次的下跌持續了26個月,這一輪溫州樓市的“跌跌不休”引發了高價樓盤滯銷、普通樓盤降價,樓市陷入價格戰,面臨巨大的去庫存壓力。
 

 

(責任編輯:郝祎)

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